Reformar integralmente un piso de 100 metros cuadrados es una de las inversiones más significativas que se hacen en una vivienda. Los presupuestos varian entre 40.000 EUR y 95.000 EUR según la calidad, el alcance y la zona geográfica. Saber exactamente que se incluye en cada rango y comprender que partidas pueden subir o ajustarse es clave para tomar decisiones bien informadas antes de firmar contrato.
En esta guía desglosamos un presupuesto completo y realista para una reforma integral de piso de 100 m2 con 3 dormitorios, 2 baños, salón-comedor y cocina, en gama media-alta. Detallamos cada partida con rango de precios, lo que incluye, lo que no, y las decisiones que afectan al coste final. Aplicable a Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y ciudades intermedias.
Visión general de un presupuesto realista
Para reforma integral de 100 m2 en gama media-alta:
- Inversión total: 55.000-78.000 EUR.
- Plazo de obra: 12-14 semanas.
- Equipos involucrados: derribadores, fontaneros, electricistas, albanniles, alicatadores, carpinteros, pintores, instaladores de cocina, marmolistas.
- Coordinación: reformista llave en mano o jefe de obra dedicado.
Desglose por partida (gama media-alta)
Para piso de 100 m2 con 3 dormitorios y 2 baños:
- Demolición y retirada de escombros: 3.500-5.500 EUR.
- Renovación completa de fontanería (PEX o multicapa): 3.800-5.800 EUR.
- Renovación completa de electricidad con boletín CIE: 4.200-6.500 EUR.
- Albañilería (tabiques nuevos, falsos techos, regularizacion paredes): 4.500-7.500 EUR.
- Solados (porcelanico imitacion madera o tarima multicapa, 100 m2): 5.000-9.500 EUR.
- Alicatados completos de 2 baños y cocina: 4.200-6.500 EUR.
- Sanitarios y baños completos (inodoros, lavabos, bañera/ducha, mamparas, muebles): 5.500-9.500 EUR.
- Cocina completa (mueble + encimera silestone + electrodomésticos integrables): 8.500-15.000 EUR.
- Carpintería interior (7 puertas + 3 armarios empotrados): 5.500-9.000 EUR.
- Pintura completa (paredes y techos): 2.500-3.800 EUR.
- Calefacción (radiadores nuevos o suelo radiante): 3.500-7.500 EUR.
- Aire acondicionado (1 split por dormitorio + salón): 3.500-5.500 EUR.
- Permisos, tasas, dirección facultativa si aplica: 1.000-2.500 EUR.
- Subtotal materiales y obra: 55.000-78.000 EUR.
Dónde se va el presupuesto (porcentajes)
Distribución típica del coste:
- Cocina: 15-20 por cien.
- Baños: 11-15 por cien.
- Instalaciones (fontanería + electricidad + clima): 18-22 por cien.
- Solados y alicatados: 12-15 por cien.
- Carpintería interior: 8-12 por cien.
- Mano de obra (incluida en cada partida): 35-45 por cien del total.
- Materiales: 50-60 por cien del total.
- Gestión, permisos, contingencia: 5-10 por cien.
Variantes: gama economica y gama alta
Para mismo piso de 100 m2:
- Gama economica (materiales básicos, cocina IKEA, sin armarios a medida): 35.000-48.000 EUR.
- Gama media (lo descrito en este post): 55.000-78.000 EUR.
- Gama alta (materiales premium, cocina disenador, herrajes Blum, sanitarios Roca premium): 78.000-110.000 EUR.
- Gama lujo (con domotica completa, suelo radiante, aerotermia, materiales boutique): 110.000-180.000 EUR.
Qué NO suele incluir el presupuesto inicial
Estas partidas se cobran aparte:
- Mobiliario nuevo (sofas, camas, mesas): 5.000-15.000 EUR.
- Iluminación decorativa (lamparas, apliques): 1.500-4.500 EUR.
- Decoracion (cortinas, alfombras, cuadros): 1.000-3.500 EUR.
- Tasa de licencia de obra al ayuntamiento (1-3 por cien del valor de obra): 600-2.300 EUR.
- Dirección facultativa si la obra es mayor (arquitecto): 1.500-4.500 EUR.
- Comunidad: hospedaje temporal de muebles, posibles fianzas a la comunidad.
Financiación habitual
Para reformas integrales, las opciones de pago suelen ser:
- Pago en tramos (10-20-30-30-10 por cien): firma de contrato, mitad de obra, sanitarios, electrodomésticos, entrega.
- Préstamo personal en banco con interes 5-9 por cien anual: cuota mensual de 700-1.300 EUR para 60.000 EUR a 5 años.
- Ampliación de hipoteca si tu vivienda esta hipotecada: interes más bajo pero más tramite.
- Sin financiación (pago al contado): negocia mejor descuento con el reformista (3-7 por cien posible).
Calendario realista de obra
Plazo típico de 12 semanas para 100 m2:
- Semanas 0-1: derribo.
- Semanas 2-3: instalaciones.
- Semanas 4-5: albañilería nueva.
- Semanas 6-7: solados, alicatados, techos.
- Semanas 8-9: sanitarios, cocina, carpintería.
- Semana 10: pintura.
- Semana 11: encimera y electrodomésticos.
- Semana 12: limpieza y entrega.
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